Oferta escasa y concentrada de inmuebles

Durante los últimos años, el atraso cambiario, inflación y aumentos de costos, dejaron un importante parate en el rubro de la construcción y direccionaron las inversiones hacia nichos de mercado de baja inversión con alta rotación. Se priorizó el desarrollo de barrios privados con venta de lotes y la construcción de unidades (departamentos y dúplex) chicas.

El poco dinamismo económico y la aversión por el riesgo de los últimos años trajeron aparejado una desaceleración en desarrollos de casas o departamentos amplios. Contrario a esto, creció la oferta de pequeñas viviendas para personas solas o parejas sin hijos.

Según mencionan referentes de sector, los inversores inmobiliarios sin acceso al financiamiento buscaron hacer rendir el dinero, aprovechando al máximo el terreno en donde se construían las unidades, logrando así márgenes de rentabilidad y alta rotación de venta. Por ello, es que durante los últimos 15 años no se han construido prácticamente casas para vender o departamentos de más de dos dormitorios en Mendoza. Dos productos que hoy brillan por su ausencia en un mercado que busca la reactivación por la vía del crédito hipotecario que de a poco está volviendo.

Con respecto a esto, Matías Righi, gerente comercial de la desarrolladora e inmobiliaria Construcciones SRL, explicó que la industria de la construcción no satisface las necesidades de la demanda de hoy -en base a los nuevos créditos-. “Se han construido demasiados departamentos chicos alejados de las necesidades de la mayoría de las personas y familias”, apuntó.

Para el empresario, a la industria no le ha quedado otra opción para sobrevivir en un contexto de cepo cambiario, de disminución de los márgenes de rentabilidad y de aumentos de costos superiores al aumento del precio del metro cuadrado vendible. “No hay que confundirse. Los desarrollistas no le dan la espalda al mercado, por el contrario lo miden constantemente mediante el éxito o el fracaso en la comercialización de los que construyen, por eso se han tenido que adaptar a un contexto muy adverso. En un escenario hasta el año pasado sin crédito hipotecario, donde sólo se podía construir para el que tenía posibilidades reales de comprar al contado, es que las unidades estuvieron focalizadas a un segmento reducido y que justamente no coincide con las necesidades de las mayoría de las personas que tienen déficit habitacional”.

Según Righi en los últimos años la oferta se centró a construir en dos puntas. O para inversores, trabajando en barrios privados y edificios apuntados al segmento ABC1; o complejos de departamentos chicos, con terminaciones bajas a precios más accesibles. "El inversor prefiere dos alquileres de departamentos de 1 dormitorio, que un alquiler más alto de un departamento de 3 dormitorios", remarcó el empresario.

Debido a que en los últimos años se pensó en el producto que necesita el inversor más que en la necesidad del usuario final, es que Jorge Sanchis, de la constructora Sanco S.A. y presidente de la Cámara Argentina de la Construcción - Filial Mendoza, dijo que hoy la oferta responde a personas que deciden irse a vivir solas o a parejas sin niños. La oferta está enfocada en la primera vivienda y no coincide con aquellas familias acreedoras de las nuevas líneas de crédito que buscan una vivienda permanente, ya sea casa o departamento.

Para Sanchis, durante los últimos diez años “hubo construcciones de uno o dos dormitorios como máximo, de dimensiones pequeñas. Por lo tanto, el mercado se saturó de complejos de cuatro o cinco departamentos chicos, en terrenos pequeños que responden a una determinada demanda”.

Por tal motivo y ante la apertura de nuevas líneas para adquirir una vivienda, muchos se encuentran con la dificultad de encontrar departamentos o casas que se adecuen al nuevo segmento (potenciales tomadores de crédito hipotecario) que apuntan a viviendas de 2 dormitorios o más, con posibilidad de ampliación y en lo posible algo de espacio verde, en las cercanías de la ciudad, de sus puestos de trabajo y colegio de los chicos.

De este modo, es que -a grandes conclusiones- los posibles adjudicatarios tienen que “conformarse” con una oferta concentrada de viviendas más accesibles y en su gran mayoría usadas con antigüedad mayor a 10 o 15 años ubicadas en Guaymallén y Las Heras o en algunos barrios de Godoy Cruz y Maipú. Departamentos con amplia superficie o dúplex con dos o tres dormitorios, cochera, dos baños y cercanos a la Ciudad, escasean.

 

Orientar la reactivación

Sin embargo, desde Construcciones SRL mencionaron que frente a los cambios dados en los últimos meses se espera que se comiencen a gestar otro tipo de proyectos, pero “que recién vamos a ver terminados en 2 o 3 años; y que esto pueda ayudar a que muchas más personas alcancen el sueño de la casa propia”.

Righi coincidió Sanchis, quien determinó que hoy con los créditos actuales y con una inflación que baje a niveles lógicos, el mercado de la construcción debería ir detrás de la demanda insatisfecha de las familias.

Qué ofrece el mercado

Las viviendas consideradas “ideales” para aquellas familias que están buscando su casa luego de que se les abriera la posibilidad de adquirir un crédito hipotecario no bajan de 1,5 millón de pesos, y por lo general, se trata de viviendas de no más de 100 m², con más de 15 años de antigüedad y alejadas del micro centro. Para este grupo, la oferta es baja.

Según menciona Miguel Astorga, presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios, la desaceleración en las ventas de unidades inmobiliarias, sumado a la inflación, dejó un parate en la construcción. Coincidió con este fenómeno, Santiago Debé, de la inmobiliaria que lleva su nombre, quien agregó que durante cuatro o cinco años el rubro de la construcción ha estado paralizado y sobre todo “a lo que se refiere viviendas con mayor amplitud, pensadas principalmente para familias".

“El stock de viviendas familiares es bajo. El mercado de la construcción se ha enfocado en departamentos y dúplex que son más rentables para el inversor”, remarcó Astorga.

Sin embargo, para el empresario lo importante es que en los nuevos créditos hipotecarios, como los del Procrear o Nación, no hay antigüedad límite del inmueble; algo distinto a otras entidades bancarias privadas que piden que no tenga más de 15 años. Para estos últimos, no hay oferta, porque prácticamente en los últimos 15 años no se han construido casas.

Sin embargo, sin límite de años hay “algo” de oferta. Según expresó el Presidente del Colegio lo que se puede encontrar son viviendas de más de 20 años de antigüedad, algunas de ellas mejoradas, que cambiaron cañerías, ornamentos de baños, griferías de cocina, entre otras cosas. Para estos casos, los valores rondan entre $ 1,3 millón y $ 1,5 millón.

Mientras que las unidades que rondan el millón de pesos -según Astorga- no sólo son antiguas y sin modificaciones, sino que además se ubican en departamentos más alejados de la ciudad, como Guaymallén y Las Heras.

Si se busca departamentos o dúplex, con dos dormitorios, los precios están entre el $ 1 millón de y $ 1,3 millón. En estos casos, el representante de inmobiliarias puntualizó que en gran medida son unidades pequeñas y que no obedecen a la búsqueda de una familia tipo de Mendoza -dos adultos y dos menores-. Si los tamaños son mayores, por ejemplo, una unidad en propiedad horizontal de dos o tres dormitorios, living, cocina, baño, etc. de aproximadamente 63 m², con cochera, y alejado del centro, el valor de esta vivienda puede estar entre $ 1,3 millón y $ 1,5 millón, y más cercano, asciende a los $2 millones.

Mientras que en el caso de casas, Astorga detalló por ejemplo que una casa de unos 100 m2 cubiertos en Guaymallén, Las Heras, algunos barrios de Godoy Cruz, pueden rondar entre los 900 mil y $ 1,7 millón. Si la persona va en busca de la sexta o quinta o cuarta oeste -una de las buscadas por los nuevos acreedores- los valores ascienden a más de $ 1,7 millón, pero aquí, según mencionaron, la oferta es casi nula.

De hecho, lo poco que hay -según Astorga- obedece a un mercado ABC1, departamentos lujosos, con ammenities, donde los precios ascienden a los $2 a $2,5 millones.

El empresario inmobiliario Santiago Debé acentuó que “la gente de la clase media no busca este tipo de departamentos. Busca mayores metros y de última, ubicaciones más lejanas”.

Debé dijo -al igual que sus colegas- que viviendas a la venta con pocos años de antigüedad no hay. Según el empresario, “el stock de vivienda ha envejecido. Casi no han habido edificios nuevos enfocados a familias".

Sin embargo, el mercado se encuentra saturado de pequeñas viviendas, "esas que justamente fueron construidas con el objetivo de optimizar el terreno con mayor cantidad de departamentos, buscando la rentabilidad y con valores luego de venta cercano al bolsillo de la gente”.

Es así que por Guaymallén en barrios linderos al Unimev -por ejemplo- encontramos gran cantidad de oferta de este tipo de construcciones, en donde predominan dúplex y departamentos, de uno o dos dormitorios, con cocina, sin living, de no más de 60 m². Aquí -según los agentes- los precios están entre los 800 mil pesos y 1,2 millones de pesos. Sin embargo, “estos no son los requeridos por las familias”, puntualizó Astorga.

Esta situación, espera Manuel Otero, de la inmobiliaria homónima, podría cambiar luego del cambio de Gobierno, dado por la salida del cepo y nuevos créditos enfocados a la familia.

Otero, remarcó: “La realidad es que los créditos que se están otorgando es para vivienda familiares. Y la verdad, lo que la gente puede salir a comprar es muy difícil de conseguir”.

Dentro de la oferta, hay poca disponibilidad de unidades a precios medios. Los departamentos o casas ascienden el 1,2 millón de pesos. De 1 millón hacia abajo, “prácticamente no hay”.

Además, especificó que muchas familias buscan por Godoy Cruz, “pero allí las unidades de 200 m² superan los 2 millones de pesos, mientras que en un barrio más alejado una casa con dos dormitorios está en 1,5 millón de pesos, en promedio”.

En cuanto a la dificultad para encontrar la vivienda que se adecue, no sólo a las necesidades, ubicación, una de las principales dificultades son los montos -en algunos casos- excesivos. Por ello, es que Jorge Sanchis dijo que hoy el costo de venta de una vivienda de categoría media debería estar en promedio entre los U$S 1.000 y U$S 1.500 el m². Estos montos saltan para arriba, a más de U$S3.500 cuando se habla de zonas como la Quinta y en edificios con ammenities. Mientras que baja a U$S900 cuando son edificaciones pequeñas, sin terminaciones y en zonas más alejadas a la ciudad.

 

Opciones de créditos

-Hipotecarios en UVIs. Una de las opciones vigentes son los nuevos créditos hipotecarios con el sistema Unidades de Vivienda (UVI). Este formato, lanzado en abril por el Banco Central ajusta las cuotas en función de la inflación en la construcción. La oferta de éstos puede encontrarse en todos los bancos privados y es sólo para la primera vivienda familiar. Según el banco que elija el mendocino, el monto que prestan varía y para una casa puede oscilar entre $1 y $1,5 millón. No obstante, cabe aclarar que dicho monto sólo contempla financiar el 70% o 75% del valor total de la propiedad, el resto (30% o 35%) debe tener el usuario ahorrado. Según la edad de los adjudicatarios, el préstamo podrá devolverse con un lapso hasta 20 años con una tasa anual del 4,8 al 5,5%, además del ajuste por inflación. A su vez, la cuota mensual no puede superar el 25 o 30% de los ingresos familiares.

-Banco Nación. Presenta para adquisición o cambio de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta $2.800.000 a devolver en 20 años. La gran diferencia de la línea “Nación Tu casa” es que la tasa no se ajusta a UVI, sino que por un lado tiene una tasa fija del 14% anual en pesos para los primeros tres años y luego variable. A partir de la cuota 37, éstas se re recalcularan una vez al año acorde a la tasa de referencia del Banco Nación para créditos hipotecarios vigente en ese momento y la misma no podrá exceder el aumento de salarios, determinado a partir del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que se calcula cada mes de agosto, luego de concluidas las negociaciones paritarias.

El banco financia hasta el 80% del valor de la unidad y la cuota no podrá superar el 30% del ingreso declarado. Un punto importante, y que abre el juego a más personas, es que para el cálculo de los ingresos se permite que haya copropietarios en un núcleo reducido de padre, madre e hijo.

-Nuevos Procrear. El plan de viviendas Procrear “Solución Casa Propia” tiene como objetivo facilitar la compra de una vivienda nueva o usada. La nueva línea permite acceder a una casa o departamento nuevo o usado, cuyo valor máximo no supere $1.500.000, a pagar en hasta en 20 años de plazo. Una novedad es que podrá pedirse en cualquier banco y no sólo en el Hipotecario, como sucedía con el anterior plan. Las tasas de interés estarán regidas por las Unidades de Vivienda (UVI) y las condiciones dependerán de cada entidad. A su vez, la cuota mensual a pagar del crédito puede alcanzar hasta un máximo de 25% del ingreso neto familiar.

Para acceder las personas deberán acreditar entre dos y cuatro salarios mínimos vitales y móviles, lo que equivale a $13.620 y $ 27.240. Estos montos, a su vez, estarán vigentes hasta setiembre, que es cuando el salario mínimo pasa de $6.810 a $7.560. Por lo tanto, a partir de allí, la familia deberá demostrar ingresos por entre $15.120 y $30.240.

Este crédito hipotecario contemplará ahorro de las familias y una bonificación no reembolsable del Estado nacional. La bonificación se entregará directamente al momento de la escrituración de la vivienda, y contempla un subsidio de hasta $300.000 para las familias con menores a cargo y de hasta $200.000 para los que no tienen menores a cargo. En tanto, el ahorro familiar tendrá que ser del 10% para propiedades de hasta $1.000.000 y del 15% para propiedades de hasta $1.500.000.

 

Los valores del mercado

U$S1.500 - Promedio el m2 de venta.

$850.000 - Departamentos 40m2 con un dormitorio Cuarta Este, Guaymallén, Las Heras.

$1.000.000 o $1.200.000 - Departamentos de dos dormitorios en la Cuarta Oeste de Ciudad, Godoy Cruz, Guaymallén, Las Heras.

$1.500.000 o $2.000.000 - Casas dos o tres dormitorios en zonas aledañas a la Ciudad.