Se inicia un nuevo ciclo
Luego de un último semestre con buenos resultados a nivel ventas y escrituras, el mercado inmobiliario cerró el 2015 con la noticia del levantamiento del cepo y con la expectativa de que se consoliden el shock de medidas en el que está trabajando el nuevo Ministerio de Economía con el objetivo de normalizar el rumbo y que este permita poner en pie a varios sectores productivos. Con otro panorama económico, no sólo lo inmobiliario tendrá otra perspectiva, también la construcción y el desarrollo, advierte un estudio de expectativas del Grupo Construya.
En relación con este punto, Gonzalo Noguer, el director de Nuevo Urbanismo (empresa dedicada a la planificación de emprendimientos y el ordenamiento urbano y sustentable de proyectos y ciudades, como del diseño), dijo que “la normalización del mercado cambiario es muy positivo porque permitirá reactivar una industria estancada. El anuncio deberá ser acompañado de medidas adicionales que generen una mayor estabilidad y previsibilidad al sector. La salida del cepo vuelve a dar certeza en cuanto a la unidad de medida de precio e incluso se puede pensar nuevamente en un mercado inmobiliario bancarizado”.
Sin lugar a dudas, el cambio de gobierno, su nuevo gabinete económico con visión empresarial y las primeras medidas económicas tomadas relacionadas con la unificación del tipo de cambio y a la apertura de la Argentina a los mercados internacionales impactó de manera positiva en las principales desarrolladoras inmobiliarias del país.
“El cepo y el tipo de cambio nunca fueron los problemas centrales del mercado inmobiliario argentino, especialmente en los proyectos orientados al público ABC1. Las variables que impactaron de manera directa en el Real Estate fueron el freno a la economía, la alta inflación, la falta de previsibilidad, y el problema de los insumos importados que no se hacen en Argentina para obras grandes y estaban plagados de trabas y complicaciones”, sostuvo Rodrigo Fernández Prieto, director ejecutivo de Fernández Prieto y Asociados.
Es así, que el nuevo gobierno enfrenta el desafío de generar confianza y certidumbre para que el lanzamiento de nuevos emprendimientos sea viable, los cuales impactaran de manera directa en la creación de empleo.
Siguiendo con esta línea, Guido Wainstein, director del Grupo KWZ, precisó que, “desde el gobierno nacional se busca generar un shock de medidas con el fin de generar las condiciones macroeconómicas más sinceras que den lugar a una mayor confianza y por ende un aumento de la actividad real a través de inversiones directas e indirectas que impactaran positivamente en el mercado inmobiliario”.
En sintonía con Wainstein, Héctor D’Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), indicó que “la salida del cepo ayuda a recuperar la confianza y a que vuelvan las inversiones extranjeras al sector. Hoy en el mundo hay liquidez y Argentina representa un gran atractivo para la inversión extranjera. Los activos están baratos en la Argentina. Sin restricciones cambiarias y con señales de normalidad, comenzarán a ingresar capitales del resto del mundo”.
Siguiendo esta teoría, la reinserción de la Argentina en el mundo se dará con el paso de los meses y eso permitirá volver a poner el real estate nacional en el centro de atención de los fondos de inversión internacionales atraídos por los valores competitivos que tiene el sector en la actualidad.
Una de las compañías que ya estuvo en contacto con varios fondos de inversión del exterior fue Grupo Monarca. Su director comercial, Mariano Galeazza, destaca que “con un mercado cambiario unificado esperamos definitivamente que capitales que hoy están fuera del país se vuelquen al mercado inmobiliario. Ya sea de argentinos con dinero en el exterior o incluso fondos de inversiones internacionales que hoy miran nuestro mercado como un destino válido para sus inversiones”.
¿Y los precios?
Frente a este nuevo escenario, una de las variables a dilucidar es que pasará con el valor de las propiedades. Bruno Martino, director de la constructora COMASA, afirma que “tomando en cuenta que el Gobierno va a mantener el dólar oficial en el orden de los 13 y 14 pesos, para quienes tienen que comprar o invertir, no vislumbramos una baja en los valores de las propiedades. Puede que en los siguientes meses, a partir de una mejora en las expectativas, empiece a subir el valor de las mismas, dado que en los últimos años hubo una baja considerable en los permisos de obra nueva”.
El valor de las propiedades hoy está vinculado directamente a los costos de construcción. En ese sentido, Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland propone que “en un negocio tan financiero como el inmobiliario es fundamental delinear un plan que permita contener la inflación anual para poder brindar valores competitivos y generar herramientas de financiación”.
Por lo que se puede apreciar, la agenda del mercado inmobiliario para el 2016 estará marcada por una mejora en la demanda por operaciones postergadas, retorno del inversor al mercado, foco en costos de la construcción y el tan postergado crédito hipotecario.
“Confiamos en que post anuncio del levantamiento del cepo se continúe esta etapa de reordenamiento y sinceramiento de la economía. El primer semestre del año será de reacomodamiento de variables, una vez solucionado estos puntos hay que trabajar en herramientas que alienten el crédito a largo plazo para la vivienda”, plantea Pablo Lowestein, socio director de Haus Developers.
Expectativas
En la encuesta cualitativa del sector de la construcción, que consultó en noviembre de 2015 a las firmas sobre las expectativas para los próximos meses, se han captado, mayoritariamente, opiniones que indican una perspectiva de estabilidad en el nivel de actividad.
Sin embargo, quienes prevén cambios en el nivel de actividad, muestran opiniones desfavorables, tanto se dediquen a realizar principalmente obras públicas como privadas.
En efecto, a decir de los empresarios, entre quienes se dedican fundamentalmente a realizar obras públicas, el 61,7% cree que el nivel de actividad se mantendrá sin cambios en los próximos meses, mientras que el 27,7% estima que disminuirá y el 10,6% restante sostiene que aumentará.
En cambio, entre quienes realizan principalmente obras privadas, el 77% de los consultados cree que el nivel de actividad se mantendrá sin cambios en el corto plazo, en tanto que el 19,2% estimó que disminuirá y el 3,8% restante que aumentará, informa el Indec.
Una modalidad exitosa
El mercado inmobiliario tiene un protagonista que sobrevive al contexto actual con muy buenos resultados de venta y de aceptación por el público: se trata de los condominios. Son proyectos que conjugan la tranquilidad de un barrio cerrado con la seguridad de un departamento, que se desarrollan en los barrios alternativos o zonas en crecimiento ya que se pueden conseguir terrenos ideales para su superficie.
Si se hace un poco de historia, los condominios nacieron con el desarrollo de Puerto Madero y luego pisaron fuerte en el corredor norte del GBA, especialmente como inversión en los countries. Hoy, se transformaron en una de las propuestas preferidas por las familias de clase media tanto en la Capital como en la provincia de Buenos Aires por sus espacios verdes y bajas expensas, afirma un estudio del Grupo Construya. Entre las alternativas que se encuentran en el mercado y lo que viene, se encuentra Puerto de Olivos Vista, un complejo residencial de lujo ubicado frente a la bahía del puerto de Olivos, en Vicente López, compuesto por 24 únicas residencias en altura de 3 a 7 ambientes y a un valor que parte desde los 3.800 dólares el m2. Cada unidad cuenta con cochera y balcón terraza con deck y parrilla propia. A su vez, en el octavo piso Vista contará con dúplex con terraza y piscina propia con vistas al río.
Marcelo Buyo, gerente general de Grupo Portland, que desarrolla a Vista, analizó el comportamiento de la demanda de los condominios de lujo: “Al tratarse de una ubicación privilegiada en la zona más exclusiva del corredor norte nos planteamos el desafío de llevar adelante un proyecto orientado 100% al usuario final que busca unidades grandes y de lujo que valore la conexión del emprendimiento con el agua”.